Wednesday, October 05, 2011

香港復建居屋 – 從住屋和土地策略性資源說起

香港從2003年群起反對董建華八萬五住屋政策到如今民意180度轉變成支持復建居屋的過程,其實都只是隨市場住屋價格波動而起舞.值得一提的是,已宣布競選特首的梁振英由始至终都堅持建居屋政策.梁先生如此擇善固執必有他的政策考量.

土地是有限量的策略性資源.尤其是在一個如香港的小城市般的地區,土地的規劃和運用就顯得特別重要了.香港人口是不斷在增長,但是土地除了少許填土的實質增長外,根本無法跟人口同步增長.如果沒有適當的規劃而任由市場來決定土地的運用的話,必定會出現嚴重的偏差.

自由市場經濟理論在處理有限資源分配時都提倡由自由市場來定價,以便資源得到‘最高效率’的分配.但是土地的擁有權通常是被政府和少數地主壟斷的.這是違反了自由市場經濟理論的定義.再說土地和住屋是關係密切的,因為如果沒有土地就無法建造屋子了.而住屋又是人民衣食住行最基本生存需求之一.所以為了應付人們的住屋的基本要求,土地和房子的價錢必須能讓普羅大眾負擔得起.

但是由於土地的供應量是有限而且是沒法長期增加的,這就使土地和黃金一樣變得有投資價值的資源.當土地和房屋變成了投資的工具了以後,價格便會被人為的操縱炒賣而脫離了原本實際價值的因素.香港的房子除了被有錢人炒賣外,近年來也引來了許多內地人來炒賣.這會使需求量大于香港本土的真正需求,以致供應失衡.這也會使土地房屋價格走勢脫離了基本通貨膨脹.到最後,多數港人的長期薪金增長就會大大落後于房產價格的增長.

如果單以自由市場來支配土地以致住屋的分配的話,這房產因投資與投機炒賣的價格走向和滿足人民基本房屋需求的政策方針就會產生嚴重的矛盾.如果政府沒妥善處理這矛盾的話,我們很有可能就會陷入像古時封建地主制的極端貧富懸殊狀況而產生社會動盪.

目前香港政府提供了公屋給大約40%香港人以便解決他們的住屋問題.但,這是不是最佳的方法呢?再說,由于房屋的價格因港人和大陸人的炒賣而致使越來越多的年輕的香港中產階級沒法置业,這會導致中產階級的沒落、遲婚、生育率下跌等等的長遠的社會問題.這些中產人士並不符合居住公屋的條件,但也沒能力買房子.如果沒有任何機制去解決這問題的話,中產階級的崩潰將會是遲早的事.這將對社會帶來嚴重的後果與動盪.

政府在維持龐大的公屋群時將會承受巨大的社會資源成本.政府除了承擔了用來建造公屋的土地成本外,還必須承擔建築和長期維修的成本.每建一座公屋,政府就必須先拿出錢來付建築費.公屋是以超低價格出租給底階層的港人.如果能幫助至少40%里的一半的公屋家庭和那些年輕中產港人以低成本價買到居屋的話,政府便實際上大大的減少了維持公屋所承受的社會資源成本和中產階級以致社會所面對危機.

香港社會必須取得一個‘安居樂業’的共識:一個家並非是投資或投機的工具.香港人也必須意識到如果房產價格高到需要以超過25年甚至40年的房屋貸款才能擁有棲身之所的話,那麼他們就不是‘有產階級’而是變成‘房奴階級’了.

房地產投機並不會給港人增加財富而是把下一代的房貸奴役變成了這一代的錢財而已.這等與是隔代掠奪.當然,現在的直接受益者便是大地產商們.

土地雖然是有限資源,具備了投資或投機工具的條件,但是土地和房屋也是政府重要的策略性資源.政府必須以謹慎的方法去分配這策略性資源以達到穩定社會和促進經濟健全發展的目的.如果人們沒法‘安居’,那怎麼能樂業呢?經濟生產力也必定受影響.

香港政府也必須認識到只有它才能解決房產價格因投資炒買的升幅超越普通市民薪金的增長所引起的社會矛盾.只有復建居屋才能解決這矛盾,並且達到平衡土地這策略性資源的分配和縮小貧富懸殊的問題.

至於土地和房屋這策略性資源是否應該讓人,尤其是非香港人炒買,那就是題外話了.

吳明盛

2 comments:

www.zamora-3d.com said...

This won't actually have effect, I suppose like this.

Anonymous said...

thanks for share......